Составление договора
Никаких ограничений на покупку недвижимости для иностранцев нет. Более того, сам процесс покупки достаточно прост. Из документов покупателю нужно иметь только заграничный паспорт.
Договор на куплю-продажу подписывается в присутствии нотариуса и лицензированного судебного переводчика. Весь необходимый пакет документов заранее подготавливается и передается агентом нотариусу, который несет уголовную ответственность за уведомление покупателя обо всех фактах, касающихся чистоты сделки, и уведомление о возможных последствиях и рисках в случае наличия обременений у объекта недвижимости (задолженности, судебных разбирательств и т.д.)
Для страховки продавца нотариус закрывает своей печатью пункт, подтверждающий получение продавцом денег. На этом этапе договор является только основанием для перечисления денег на счет продавца в черногорском банке или для зарубежного банка, чтобы покупатель, уехав, например, мог перечислить деньги в Черногорию. Страховка продавца заключается в том, что покупатель не сможет подать этот договор в кадастр на оформление собственности на свое имя, не рассчитавшись с продавцом.
Оформлять у нотариуса договор можно только на подведомственно территории ,на которой разрешено заверение конкретного нотариуса, однако после оформления договора документы должны быть переданы в кадастр именно той опщины на территории которой находится объект. В каждой опщине работают по 1-3 нотариуса.
В договоре фиксируется график оплаты. Оплата может проводиться как единым платежом, так и в рассрочку, по договоренности между покупателем и продавцом. После выполнения обязательств покупателя по оплате сделки, продавец подписывает соглашение подтверждение отсутствия претензий к покупателю – ClausulaIntabulandi. После окончательного расчета продавец подтверждает у нотариуса получением им всей суммы, и нотариус выдает обеим сторонам полноценный вариант уже подписанного ими договора с открытым пунктом ClausulaIntabulandi. Нотариусу оплачиваются услуги по составлению договора согласно расценкам, утвержденным Министерством юстиции Черногории. Кроме этого оплачиваются услуги лицензированного судебного переводчика, если сделка происходит с гражданином, не владеющим черногорским языком.
Регистрация права на собственность
Нотариальный договор и ClausulaIntabulandi являются основными документами, на основание которых происходит перерегистрация собственника недвижимости в кадастре. Ожидание решения о передаче прав на недвижимость составляет обычно порядка 60 дней – 45 дней на решение и формальный срок в 7 дней на обжалование, плюс оформление так называемого листа недвижимости, который можно считать официальным свидетельствам о праве на собственность. После этого информация заносится в реестр владельцев собственности, покупатель получает лист недвижимости и и становится де-юре владельцем собственности. Продавец и покупатель, либо доверенное лицо, должны поставить свои подписи в кадастре, и таким образом подтвердить получение решения о перерегистрации прав собственности.
Налогообложение
Главное отличие покупки недвижимости на вторичном рынке заключается в том, что она облагается налогом на оборот недвижимости .Уже после регистрации договора купли-продажи у нотариуса, один экземпляр договора направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь кадастровой оценкой недвижимости, эксперт налоговой инспекции дает налоговую оценку недвижимости. После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на оборот недвижимости. При этом налоговая инспекция действует параллельно и независимо от кадастра. Налог должен быть уплачен в назначенный срок, а именно в течение 15 дней с момента получения решения об уплате налога. Если платеж не произведен вовремя, начисляется пеня в размере 0,03% за каждый день просрочки.
При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика (юридического лица), которая является плательщиком НДС, налог на оборот недвижимости не платится. НДС при покупке жилья на первичном рынке составляет 21% и уже учтен в стоимости объекта.
Кроме того, в Черногории существует имущественный налог, который выплачивается ежегодно в размере 0,1-1% от стоимости недвижимости. Иностранным покупателям, не имеющим ПМЖ в Черногории, необходимо дополнительно оплачивать туристическую таксу в размере около 90 евро в год.